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赴港IPO的內(nèi)地房企接連“失效”
近日，安徽一家小房企萬創(chuàng)國際四遞招股書的消息，讓赴香港上市房企再次成為資本市場的聚焦點。
一般而言，港交所IPO審核周期為5-8個月，排隊時間相比A股較短。交表6個月后未獲通過，按一般流程會顯示為失效。但企業(yè)上市過會時間過長的原因多種多樣，既有可能是港交所的原因，也有可能是公司方面的原因，也有可能是市場環(huán)境因素。
今年以來，眾多申請港股IPO的內(nèi)地房企中，只有銀城國際和德信中國如愿敲鐘，海倫堡中國、中梁控股、奧山控股、萬創(chuàng)國際的招股書接連“失效”，不得不重新遞表等待。
這讓人不禁猜測內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴香港上市通道的收緊。2018年推出重大變革后的港交所迎來爆發(fā)，共有207家公司在港交所完成IPO上市，看準時機的房地產(chǎn)企業(yè)也借勢而上，2018年一共有6家內(nèi)地房企成功在港敲鐘。2017年時，這個數(shù)字還是0。
但顯然，港交所新增的兩個規(guī)則，包括接受同股不同權(quán)企業(yè)上市以及允許尚未盈利或者無收入的生物科技公司上市，是面向新經(jīng)濟公司和生物科技公司敞開大門，未必利好于房企。而隨著赴港IPO房企的增多，他們面臨的競爭壓力也越來越大。
排隊房企面臨各自問題
幾家招股書失效的房企，都存在經(jīng)營或財務(wù)數(shù)據(jù)上的缺陷，萬創(chuàng)國際是其中的典型。
萬創(chuàng)國際作為偏居安徽的小房企，項目少，風險高，經(jīng)營狀況不佳，負債率高企。
根據(jù)招股書，萬創(chuàng)國際目前只進入了安徽淮南、六安兩座小城市，在開發(fā)項目只有4個，待開發(fā)地塊僅有2個，總土儲98萬平方米。
2015年、2016年、2017年、2018年其營收分別為4.24億、7.81億、6.29億、13.03億;毛利分別為1.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87億元;資本負債率依次是608.5%、716.8%、1218.0% 、180.4%;負債與權(quán)益比率分別是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。
可以看出萬創(chuàng)國際營收不高，但資本負債率處于行業(yè)絕對高位，盡管在2018年已經(jīng)大幅優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，大量還債降杠桿，使得負債與權(quán)益比率暴降24倍，資本負債率大降5倍，但仍難掩蓋其風險較高的現(xiàn)狀。
上一份招股書顯示這家房企最難的焦點之一是融資，為了融資用了很多辦法。其開發(fā)資金來源一直十分依賴通過華融資產(chǎn)的債務(wù)重組安排以及資金信托有限責任公司的信托融資安排。同時還透過其關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)華實業(yè)獲取更低利率的銀行貸款，并改變貸款用途用作物業(yè)開發(fā)。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，通過與華融這種不良資產(chǎn)管理公司進行債務(wù)重組安排獲得融資，是部分房企常用的一種非標融資手段，融資利率較高，企業(yè)具有較大風險。而關(guān)聯(lián)公司之間訂立貸款協(xié)議，不僅涉嫌違規(guī)，更大的風險還在于有利益輸送之嫌。
同樣尚未成功過會的海倫堡、中梁、奧山控股，也都有各自的問題。
擴張中的海倫堡近年來負債激增，2018年凈資產(chǎn)負債率高達133.7%，是2016年時的兩倍。
中梁2016年時的凈資產(chǎn)負債率一度高達1790.2%，至上市這一年，即2018年驟降至58.1%，且直至2017年上半年，中梁都處于凈虧損中，自2017年下半年起才扭虧為盈。
想乘著冬奧會東風打“冰雪牌”的武漢房企奧山國際，2017年凈資本負債率高達569%，2018年高達283%。打算講“冰雪故事”，但其收入構(gòu)成中冰雪業(yè)務(wù)僅占比0.1%。
不過，去年有兩家財務(wù)數(shù)據(jù)并不好看的小房企在港交所順利上市，其中來自河南許昌的本土房企恒達集團也是四度嘗試IPO，其中一次是借殼上A股失敗，還有三次是沖擊港股，最終于去年年底登陸港股，其銷售收入一直處于10億元上下，2015年至2017年的資產(chǎn)負債率卻高達677%、762.7%、406.6%。
從恒達集團的情況來看，足以說明目前重新遞表排隊的房企雖然面臨各自問題，但并非沒有希望。